Chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở phải đóng những loại thuế nào?
Xin chào quý luật sư!
Vợ chồng tôi có miếng đất 32m2 (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, diện tích công nhận là 29.7m2). Nay vợ chồng tôi định mua thêm miếng đất vườn 90m2 (ở Q9) sau đó chuyển mục đích sử dụng thành đất ở để xây nhà. Xin hỏi:
Trường hợp 1: Nếu vợ chồng tôi đứng tên sở hữu miếng đất vườn trên và chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì chúng tôi phải đóng những loại thuế nào?
Trường hợp 2: Chúng tôi sẽ để mẹ ruột đứng tên trên mảnh đất vườn đó, (mẹ ruột chưa từng đứng tên trên đất hay nhà ở nào, và không ở tại Tp HCM), chuyển mục đích sử dụng thành đất ở rồi sang tên cho chúng tôi theo dạng thừa kế có được không? Khi sang tên chúng tôi phải chịu những loại thuế nào? Khi chuyển thành đất thổ cư, mẹ ruột tôi vẫn đứng tên đất. Vậy khi xin giấy phép xây dựng nhà ở và xin số nhà, hộ khẩu... do vợ chồng tôi đứng tên có được ko? Vợ chồng tôi đã có sổ tạm trú KT3 ở Tp.HCM đến nay đã 4 năm.
Giữa 2 trường hợp trên, trường hợp nào chúng tôi tốn ít chi phí hơn?
Xin chân thành biết ơn !!!!
Kính gửi: Quý bạn đọc
Vợ chồng tôi có miếng đất 32m2 (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, diện tích công nhận là 29.7m2). Nay vợ chồng tôi định mua thêm miếng đất vườn 90m2 (ở Q9) sau đó chuyển mục đích sử dụng thành đất ở để xây nhà. Xin hỏi:
Trường hợp 1: Nếu vợ chồng tôi đứng tên sở hữu miếng đất vườn trên và chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì chúng tôi phải đóng những loại thuế nào?
Trường hợp 2: Chúng tôi sẽ để mẹ ruột đứng tên trên mảnh đất vườn đó, (mẹ ruột chưa từng đứng tên trên đất hay nhà ở nào, và không ở tại Tp HCM), chuyển mục đích sử dụng thành đất ở rồi sang tên cho chúng tôi theo dạng thừa kế có được không? Khi sang tên chúng tôi phải chịu những loại thuế nào? Khi chuyển thành đất thổ cư, mẹ ruột tôi vẫn đứng tên đất. Vậy khi xin giấy phép xây dựng nhà ở và xin số nhà, hộ khẩu... do vợ chồng tôi đứng tên có được ko? Vợ chồng tôi đã có sổ tạm trú KT3 ở Tp.HCM đến nay đã 4 năm.
Giữa 2 trường hợp trên, trường hợp nào chúng tôi tốn ít chi phí hơn?
Xin chân thành biết ơn !!!!
Kính gửi: Quý bạn đọc
 |
Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:
Theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN), khoản 5 Điều 3 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Khoản 5 Mục II thông tư 84/2008/TT-BTC thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản phát sinh thu nhập phải chịu thuế TNCN. Và theo quy định tại điều 3 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì cá nhân đăng ký sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Chiếu theo quy định trên vì bạn là người nhận chuyển nhượng nên chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp sẽ bằng 0.5% giá đất tính lệ phí trước bạ trong đó giá đất tính lệ phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà đất do UBND TP.HCM ban hành. Vì vậy vợ chồng bạn cứ yên tâm đứng tên trên mảnh đó mà không nhất thiết phải nhờ mẹ bạn đứng giùm.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:
‘a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp’’
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành của Chính phủ, Bộ Tài chính và UBND cấp tỉnh công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.
Theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN), khoản 5 Điều 3 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Khoản 5 Mục II thông tư 84/2008/TT-BTC thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản phát sinh thu nhập phải chịu thuế TNCN. Và theo quy định tại điều 3 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì cá nhân đăng ký sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Chiếu theo quy định trên vì bạn là người nhận chuyển nhượng nên chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ phải nộp sẽ bằng 0.5% giá đất tính lệ phí trước bạ trong đó giá đất tính lệ phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà đất do UBND TP.HCM ban hành. Vì vậy vợ chồng bạn cứ yên tâm đứng tên trên mảnh đó mà không nhất thiết phải nhờ mẹ bạn đứng giùm.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:
‘a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp’’
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định hiện hành của Chính phủ, Bộ Tài chính và UBND cấp tỉnh công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.
***
0 nhận xét:
Đăng nhận xét